La stratégie foncière
Intégrer une stratégie foncière dans un PLUi ? L'AGAPE le fait !
Contexte
Au delà du rôle important que peut jouer une stratégie foncière sur un territoire, l'AGAPE constate que peu de collectivités se sont emparées du sujet et privilégient des acquisitions foncières au coup par coup en fonction des opportunités.
En 2015, pour faire évoluer ces pratiques, l’Etablissement Public Foncier de Grand Est (EPFGE) a initié le renouvellement de sa politique de stratégie foncière auprès des collectivités ayant signé des conventions-cadres. Cette évolution vise également à recentrer le rôle de l’EPFGE comme outil de recyclage urbain et à mieux répondre aux besoins des collectivités.
Pour l'accompagner dans sa réflexion, l'EPFGE a mobilisé les trois agences d'urbanisme de Lorraine (AGAPE, Aguram et Scalen) et a identifié les Plans Locaux d'Urbanisme intercommunaux (PLUi) comme étant des leviers pour mettre en oeuvre une stratégie foncière. L'AGAPE a engagé à ce titre une première expérimentation sur le territoire d'Orne Lorraine Confluences, dont le PLUiH est en cours de réalisation.
Contenu de l'expérimentation
L’objectif est d’intégrer une stratégie foncière dans les différentes pièces du PLUiH (diagnostic, orientations d’aménagement et de programmation, zonage et règlement) afin que les sites à développer soient pertinents au regard des contraintes liées au foncier : phasage, propriété, pollution, risques, vacance…
Les principes du projet consistent à :
- lier projet de territoire et stratégie foncière en anticipant le développement urbain ;
- intégrer la réflexion sur le foncier en amont de la définition des zones à urbaniser et des projets publics ;
- mieux cibler l’intervention de l’EPFGE : sites complexes, zones urbaines… ;
- mettre en place une méthodologie reproductible.
Les premiers travaux : le diagnostic et l'analyse
Les premiers travaux ont consisté à établir un diagnostic foncier à partir des données du cadastre (MAJIC), des Données des Valeurs Foncières (DVF), et du Mode d'Occupation des Sols de l'Agape :
- ajout d'un volet foncier dans le diagnostic, obligatoire pour le volet "Habitat" du PLUi, avec une analyse des marchés du foncier bâti et non bâti (prix au m², nombre de transactions, surface et type des biens vendus) ;
- identification du potentiel foncier et de secteurs stratégiques pour le renouvellement urbain et les extensions ;
Ce diagnostic a ensuite été croisé avec le projet de la collectivité : confrontation de la volonté politique, des premières réflexions du POA (Programme d'Orientations et d'Actions) et des enjeux fonciers du diagnostic pour définir ou confirmer les secteurs prioritaires dans le cadre du PLUiH (PADD).
Une analyse foncière sur les secteurs de projet a été réalisée :
- définition de sites potentiels pour les OAP (analyse de la dureté foncière, hiérarchie des sites, regroupement de sites aux enjeux similaires) du PLUiH ;
- cadrage du contenu des OAP et définition des principes de stratégie foncière intégrables dans le règlement et le zonage du PLUiH.
Identifier et caractériser le potentiel foncier
Suite au diagnostic foncier réalisé, l’AGAPE s’est concentrée sur l’analyse de tous les sites de développement sous l’angle du foncier et sous l’angle opérationnel (Orientations d’Aménagement et de Programmation du PLUiH).
Des indicateurs ont été définis et répartis en deux groupes :
- un premier groupe pour étudier la mutabilité du foncier au regard des propriétaires, de la présence de bâtiments, de pollution,
- un second groupe pour étudier les enjeux urbains du site (type de commune, proximité des équipements, services, transports en commun…).
Les résultats ont été présentés aux communes et ont été utilisés pour définir un zonage et des OAP adaptés.
En parallèle, l’AGAPE a mis en place une méthode pour identifier des sites potentiels de développement ou de densification à l’intérieur du tissu urbain ou des enveloppes bâties des communes. Ce travail a permis d’identifier de nouveaux sites pour certaines communes ayant des difficultés à atteindre leur objectif de création de logement.
Enfin, la faisabilité et la rentabilité de certains sites mutables à court terme ont été analysées pour étudier le contexte particulier du marché local détendu. Une approche qui aura son importance pour la stratégie foncière à mener.
Un travail enrichissant pour les techniciens comme pour les élus qui appréhendent de plus en plus la complémentarité des projets aux niveaux économique, temporel et programmatique ainsi que le rôle que peut ou doit jouer l’intercommunalité en matière de stratégie foncière.
Concrètement, quelle implication dans le PLUiH ?
La question foncière s'intégre :
- dans le PADD, prise en compte des potentialités foncières (friches, renouvellement urbain…) ;
- dans les OAP, vérification de la faisabilité des projets au niveau foncier et hiérarchisation des sites de projet au regard des contraintes de situation de la zone, et de mutabilité du foncier (acquisition, dépollution) ;
- dans le POA, regard sur les projets et actions sous l’angle du foncier ;
- dans le zonage, réalisation d'un phasage, réserves foncières à préserver ou considérer à plus long terme.
Fin 2018, la méthodologie a été présentée à l'EPFGE.
En 2020, l’AGAPE a présenté la méthodologie lors des journées techniques de l’ADEME sur les friches polluées.
L’AGAPE, en partenariat avec l’EPFL, a réalisé une expérimentation sur le PLUIH de OLC, afin de tester une méthodologie de travail pour l’établissement de la stratégie foncière d’un territoire en lien avec le PLUIH.
Ce guide expose la méthodologie employée lors de cette expérimentation afin :
• de comprendre l’intérêt d’une telle approche foncière,
• de permettre son déploiement et son adaptation sur l’ensemble des territoires potentiellement concernés.
Synthèse de la méthodologie d'une stratégie foncière dans un PLUiH
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